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怎么看房价过高:从“蜗居”走向“安居”

阅读次数:1322    编辑:    发布日期:2011-04-01
 
七个"怎么看"理论热点面对面2010⑤
 
怎么看房价过高:从“蜗居”走向“安居”
 
来源:人民网-《人民日报》
  《蜗居》,一部电视连续剧,播出后在广大观众中引起了热议。为什么虚构的故事和情节能产生这么大的现实反响?主要是由于它折射出都市“房奴”的辛酸苦辣,道出了无房族的困惑与无奈。近年来,房价过高的问题越来越引起社会普遍关注。
  安其居, 才能乐其业。住房是关系亿万群众切身利益的重大民生问题,“住有所居”是建设社会主义和谐社会的重要目标,是让人民群众共享改革发展成果的重要体现。遏制房价过快上涨,更好满足人民群众住房需求,是保障和改善民生的重大任务,是促进经济健康发展和社会和谐稳定的重大课题。
 
  ● 目前中国的房价到底有多高?
  “商品房”、“房价”这些词越来越多地出现在中国人的生活中,只是最近十几年的事。新中国成立后很长一个时期,城镇居民实行的是福利分房制度。虽然名义上是免费住房,但由于“僧多粥少”,人们总体居住条件长期得不到改善,筒子楼、大杂院、三代同居一室的情景,很多人至今还记忆犹新。
  为更好满足人民群众的住房需求,改革开放后,我国开始探索城镇住房制度改革。1998年后停止住房实物分配,全面推进城镇住房制度改革。此后10多年, 城镇住房建设规模不断扩大。1998—2008年,新建住房65亿平方米;城镇居民居住条件显著改善,人均住房建筑面积达28平方米,为1978年的4.2倍;商品住房发展迅速,城镇住房主要由市场供应的格局基本形成;住房保障初显成效,到2008年年末已解决800多万户城镇低收入住房困难家庭的住房问题;房地产业成为经济增长的重要动力,2009年房地产业增加值占国内生产总值的比重近5%。
  在住房制度改革取得明显成效的同时,近年来房价过高的问题十分突出。受国际金融危机影响,2008年下半年房价曾一度有所回落,但2009年第二季度以来,房价迅速回升并大幅上涨。数据显示,2009年全国住宅平均价格涨幅达25.1%。大城市更为明显,今年一季度北京商品房均价达21880元/平方米,比去年同期上涨了88.4%。前不久,央行公布的一份针对全国储户的调查显示,超过70%的居民认为房价“过高,难以接受”。那么,目前房价到底有多高呢?
  由于不同国家和地区的发展阶段、文化、地理环境等状况的差异,衡量房价高低还没有一致认可和普遍适用的标准。不少专家学者在研究房价问题时,大都参考两个指标,一是房价—收入比,二是房价—租金比。房价—收入比,指住房价格与城市居民家庭年收入之比,反映的是居民家庭对住房的支付能力和负担程度,一般认为比值应在3—6之间,而2009年北京、上海、深圳等城市的房价—收入比都超过10。房价—租金比指每平方米月租金与每平方米房价的比值,通常认为低于1∶300就意味着房地产泡沫已经显现。目前,我国一些大城市的房价—租金比在1∶500左右乃至更低。另外,也有人把中国的房价与国外一些城市的房价对比。2009年12月纽约房价最高的曼哈顿区的中间价格约合每平方米人民币2.75万元,德国首都柏林的普通住宅每平方米均价约合人民币1.7万元;同期我国一些大城市的房价已接近甚至超过这两个数字,而我们的收入水平却相差数倍。通过这些分析可以看出,我国部分城市的房价确实明显偏高。  
当然也要看到,当前人们所热议的高房价,主要还是针对一些大城市特别是特大城市而言的,不同地区、不同城市房价水平的高低不能一概而论,需要根据具体情况进行具体分析,作出客观判断。
 
  ● 房价过高症结何在?
  面对过高的房价,很多人坦言越来越看不懂楼市了,买房似乎成为遥不可及的梦想。那么,到底是什么促成了目前的高房价呢?究其原因,大致有以下几个方面:
  投资推动。随着人们收入增加,投资需求日益旺盛。但目前投资渠道偏少,近年来房价持续走高,使很多人以为房价只涨不跌、买房只赚不赔,纷纷加入“炒房大军”,住房消费存在严重的“投资化”倾向。投资过度就是投机,投机性购房之风愈刮愈猛,对高房价起到了推波助澜的作用。
  资金推动。因为货币政策相对宽松,市场流动性充足,也就是说市场流通中的钱过多。2009年我国新增信贷规模近10万亿元,相当于过去三四年的增量。资金充裕必然刺激投资需求,而一些实体经济受金融危机冲击尚未完全走出低谷,大量资金就涌向房地产市场,必然使房价过快上涨。
  地价推动。近年来,“土地财政”导致的地价上涨成为高房价的一大推力。所谓“土地财政”,就是一些地方政府依靠出让土地使用权取得的收入。比如,2009年沿海地区某市土地出让金收入达1200亿元,是地方财政收入520.79亿元的2.3倍。由于很多地方政府对“土地财政”过分依赖、对房地产业拉动经济增长过于倚重,再加上现行土地“招拍挂”(即土地用招标、拍卖、挂牌等方式出让)制度不完善,价高者得,造成“地王”频出,地价与房价相互影响、交替上涨。
  制度原因。我国房地产市场的发展历史只有10多年,体制机制还不健全。比如,由于住房兼具民生和商品双重属性,大多数国家住房既有市场供应的商品住房,又有政府支持投资的公共住房,我国在过去10多年较为重视通过房地产市场解决住房需求,面向低收入群体的保障性住房供应不足,欠账过多,造成住房供应的结构性失衡非常严重。再比如,房地产税收制度不健全,中国是世界上少有的不征收不动产税的国家,使拥有或囤积大量住房的成本过低,也助长了投机。同时,房地产市场还存在不少权利不对等、信息不对称、竞争不充分的问题。
  特别应看到,房价过高还与城镇化快速发展有关。近年来,城镇化持续快速发展,大量农村人口向城镇转移,城镇化发展及城镇人口自然增长对住房产生了新的较大需求,住房供应问题比较突出。按照1998—2008年的城镇发展速度推算,到2015年,我国城镇化率将提高到52%左右,城镇人口将超过农村人口。今后5年内,预计城镇每年增加1500万人,每年新增家庭500万户,其中大城市的人口聚集效应更加显著。同时,随着我国经济的快速发展,居民消费结构加快升级,住房改善需求显著增加,也加剧了城镇住房的供需缺口,带来了住房价格上涨的压力。
从更深层的意义上讲,高房价也是经济社会发展中的许多矛盾在住房领域的反映。比如,长期存在的城乡、区域发展不平衡问题仍然突出,大量人口向东部地区和大城市集中,造成这些地区住房压力过大;比如,现行的财政体制使地方政府的事权与财权不对称,成为引发“以地生财”问题的重要原因;比如,腐败现象在房地产领域比较突出,导致国家宏观调控政策执行力弱化;等等。这些问题都直接或间接对房地产市场产生着影响。高房价不单单是房地产领域的问题,而是各种因素共同作用的结果。
 
  网友提问
 
  网友:有人说高房价说到底是刚性需求支撑的,那么,房地产市场的刚性需求有多大,能在多大程度上决定房价走势?
 
  答:所谓刚性需求,是指供求关系中受价格影响较小的需求部分。房地产市场中的刚性需求,主要是指人们买房自住的需求,既包括首次购房,也包括改善性住房需求。一方面要看到,由于城镇化加速、消费结构升级、“小家庭”增加等因素的影响,住房的刚性需求是比较大的。另一方面也要看到,刚性需求会受价格、政策和心理预期的影响,如果房价过高,大部分刚性需求会推迟实现。只有房价回调到部分购房者能承受的程度,刚性需求才有可能释放。因此,仅靠刚性需求,支撑不了高房价。但刚性需求的存在,可以避免房价暴跌。
  ● 为什么要高度重视房价过高问题?
  “蜗居”、“蚁族”、“房奴”、“裸婚”……这些热词的流行,表明高房价已经成为人们生活的“不可承受之重”。而历史和现实的很多教训都深刻地警示我们:房价问题事关全局,如果长期居高不下,必将成为整个经济社会发展的“不可承受之重”。
  高房价直接造成普通群众买房难。面对目前过高的房价,很多人只能望房兴叹。“我不关心房价了,反正也买不起”,道出了目前很多人特别是年轻人的无奈。而对于因各种原因迫不得已必须买房的人来说,则会给自己甚至整个家庭带来长期、沉重的经济负担和精神压力。
  高房价容易助长经济泡沫化。房地产业牵涉行业众多,房价过高必然带动上下游一系列产品的价格上涨,造成背离经济发展基础的“虚假繁荣”,使经济泡沫化程度加剧。一旦泡沫破灭,房价大幅下滑,众多行业将会像“多米诺骨牌”一样应声倒下。比如银行的不良资产规模和比例将急剧增长,危及整个金融系统的安全,并进而对实体经济带来重创,甚至引发整个经济的衰退。1991年日本房地产泡沫破灭就使经济陷入长期的萧条和低迷,而美国次贷危机引发的国际金融危机阴影还未散去。前车之鉴,教训极为深刻。
  高房价不利于经济发展方式转变。不少专家认为,房地产并不是一个对技术进步有明显推动的行业,它的过快发展,会增加更多的高耗能产品需求,使我们面临的资源环境压力更大。高房价使实体产业大量资金纷纷向楼市转移,必然挤压其他行业特别是高新技术行业的资源分配、金融支持和发展空间,不利于自主创新和产业结构优化升级。现在一些地方经济增长主要靠房地产业带动,财政收入主要靠卖地获得,银行收益和资产质量主要靠房地产抵押贷款,房地产业已成为许多城市的经济命脉。这种过度倚重房地产业的发展模式,长期下去将严重危害经济的协调和可持续发展。
  高房价使内需增长面临长期抑制。内需不振是制约我国经济发展的突出问题,为拉动内需、刺激消费,国家采取了一系列政策措施。但高房价会对扩大内需产生严重的“挤出效应”。人们为了买房往往透支了几十年的消费,使消费产生严重的结构性不足,过度消耗中低收入阶层的购买力,抑制社会中间阶层的扩大。
  高房价将阻碍中国城镇化进程。在城里人都望而生畏的房价面前,农民要想在城市居有其所,更是难上加难。高房价无疑成为农村人口进城的“高门槛”,甚至成为比户籍制度更大的“围墙”,阻碍着农民进城的脚步。
  高房价严重影响社会公平。房价的飙升使开发商获得巨额财富,也使那些收入高、买房早、买得多的群体财富增长加速,而其他一些群体则被挤出住房市场,从而使本来已经存在的贫富差距和各阶层间差距拉大,引发了社会情绪的焦虑,成为造成社会不和谐、不稳定甚至加剧社会矛盾的重要因素。
  因此,房价问题不单是经济问题,也是事关国家发展全局和社会和谐稳定的重大问题。必须引起高度重视,采取有力措施坚决遏制房价过快上涨,促进房地产市场健康发展。
  观点声音
  住房可以是赚钱的商品,但更是基础的民生产品。
  房地产市场一旦成为投机者的乐园,投资者面对的必然是噩梦。
  “省吃俭用攒首付,节衣缩食还贷款”——房奴生活的真实写照。
  地方政府必须转变发展思路,不能再沉溺于地产投机所带来的“人气”和“财气”当中。
炒房已经成为“击鼓传花”的游戏,只是谁也不信自己会接到“最后一棒”。
 
  ● 如何切实遏制房价过快上涨?
  2010年4月14日,国务院召开常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。4月17日,国务院下发了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,提出五方面十条政策措施,被称为“新国十条”。这次调控措施力度之大、涉及面之广、针对性之强,被有的媒体称为“史上最严厉的房地产宏观调控”,受到广大群众的普遍欢迎,充分表明了党和政府遏制房价过快上涨的态度和决心。
  “新国十条”发布后,许多大中城市结合实际出台了一系列具体调控措施,房地产市场出现由“量价齐升”到“量跌价滞”的显著变化。据统计,全国绝大多数城市住房成交量明显下滑:5月上旬北京商品现房成交量比4月上旬跌73.6%;“新国十条”出台后3周深圳新房销售面积比此前3周下跌近七成。一些城市房价出现松动迹象,投资者预期开始转向,出现投资客集中抛盘的现象。这表明,“新国十条”威力已经显现,房地产市场“虚火”有所“降温”。
  但也要看到,目前调控取得的成效还是初步的。整体来看,房价仍然居高不下,未出现明显回落。4月份70个大中城市商品住宅销售价格上涨17.3%,北京5月份新房开盘均价不降反升。能否真正使房价回归合理水平并保持稳定,还要看调控措施能不能坚持下去,使其效应进一步显现。因此,必须以坚决的态度把“新国十条”贯彻执行好,一抓到底,绝不动摇,促进房价稳定和房地产市场健康发展。
  一是“明问责”,就是明确各级政府的责任。遏制房价过快上涨,关键在各级政府特别是城市政府。“新国十条”明确提出,稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制。要把思想统一到中央部署上来,认真落实调控政策,切实履行好稳定房价和住房保障职责。要加强对地方政府工作的考核和监督检查,建立约谈、巡查和问责制度;对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力,影响社会发展和稳定的,要追究责任。
  二是“抑投机”,就是坚决抑制投资投机性住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策,提高购买第二套、第三套及以上住房的首付比例和贷款利率,严格住房消费贷款管理。发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用,加快研究出台引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。
  三是“增供给”,就是增加住房有效供给。增加居住用地的供应,及时制订并公布以住房为主的房地产供地计划,依法加快处置闲置房地产用地。完善土地出让方式,抑制居住用地出让价格非理性上涨。调整住房供应结构,增加中低价位、中小套型普通商品住房供应。
  四是“促保障”,就是加快保障性安居工程建设。落实土地供应、资金投入和税费优惠政策,确保完成今年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。按照政府组织、社会参与的原则,加快发展公共租赁住房。
  五是“严监管”,就是加强市场监管。加强对房地产开发企业购地和融资的监管,严格查处土地闲置及炒地行为。加大交易秩序监管力度,对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业,加大曝光和处罚力度。抓紧制定房屋租赁管理办法,规范发展租赁市场。完善市场信息披露制度,及时公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。
  遏制房价过快上涨,既要针对当前,又要着眼长远。在坚持落实好已经出台的政策的同时,应根据市场形势的变化适时出台新的调控措施,特别是要研究建立稳定房价的长效机制,打破导致房价过高的“基石”。比如完善土地和财政制度,阻断地方政府“以地生财”的动力;建立稳定房价的长效税收制度,把住房征税从重开发环节向重保有环节转变,根本抑制投资投机性住房需求;等等。
 
  知识点
 
  2010年以来出台的部分住房政策文件
  1.《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
  2.《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》
  3.《关于中央投资支持国有工矿棚户区改造有关问题的通知》
  4.《关于做好城市和国有工矿棚户区改造规划编制工作的通知》
  5.《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》
  6.《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》
  7.《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》
  8.《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》
 
  ● 怎样保障广大群众“住有所居”?
  今年年初,重庆市推出大规模的公屋建设计划——年内开工建设500万平方米公租房,同时还将设立住房保障局,出台《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》……这一系列措施引起强烈反响,让更多的中低收入群众看到了圆“住房梦”的希望,也为其他地区解决群众住房问题提供了有益的启示。
  “住”是人们生存的基本需求。许多学者提出,住房既具有商品属性,也是重要的准公共产品。解决群众住房问题是重要的民生事业,也是经济社会发展的重要目标和政府义不容辞的责任,必须强化政府在住房保障中的主导与核心作用。党的十七大提出了努力使全体人民住有所居的目标,强调要加快解决城市低收入家庭住房困难。这是保障和改善民生的重要举措,体现了城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。近年来,国家不断加大住房保障建设投入,2009年中央财政安排保障性安居工程补助资金550.56亿元,是2008年的3倍。各地通过建设经济适用住房、廉租房、限价房等多种形式,使越来越多的中低收入住房困难家庭改善了住房条件。
  解决广大群众的住房问题,必须从我国国情出发,在总结经验的基础上,进一步深化住房制度改革。应坚持市场机制和政府调控“两手抓”,特别是强化政府公共服务职能,形成面向高中低不同收入群体的多层次、差异化住房政策体系。概括来讲,就是要做到“低端有保障,中端有支持,高端有市场”。
  “低端有保障”,就是通过保障性住房建设解决低收入群体的基本住房需求。低收入群体由于自身经济条件的限制,没有能力进入市场,只能依靠政府保障解决住房问题。各级政府必须加大住房保障力度,逐步改善这部分困难群众的居住条件。中央已经提出到2012年年底基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题、用5年左右时间基本解决城市和国有工矿成片棚户区改造的目标。各级政府要制订保障性住房建设规划,确保保障性住房用地在土地供应中的比例、保障性住房在住房供应中的比例,并优先保证供应。加大公共财政投入力度,多渠道筹集保障性住房建设资金,落实土地出让收入的一定比例主要用于保障性住房建设的规定。
  “中端有支持”,就是采取措施支持中等收入群体解决住房问题。中等收入特别是中等偏下群体既享受不了政府提供的保障性住房,又难以承担价格高昂的商品房,被通俗地称为“夹心层”。对这部分群体,应通过加大经济适用住房建设力度,适当扩大经济适用住房供应范围,加快建设限价商品房、公共租赁住房等方式,积极帮助他们解决住房困难。住房和城乡建设部已明确提出将公共租赁房建设作为工作重点,确保比去年有较大增加。
  “高端有市场”,就是支持有支付能力的群体通过市场解决住房问题。逐步完善房地产市场体系,加强宏观调控,规范市场秩序,促进房地产市场持续、稳定、健康发展,使其在满足高收入群体多样化的住房需求、促进经济发展方面发挥更大作用。
  实现“住有所居”,也要求普通群众转变住房观念。要从我国国情出发,树立适度、合理、节约的住房消费观念,不要盲目攀比,放大自己的住房预期。对很多年轻人来说,可以考虑先租房,或者买小户型住房,随着经济实力增加,逐步改善住房条件。
  “安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。”古往今来,住房始终倾注着人们许多的希冀与憧憬。随着经济社会不断发展和住房制度改革不断深化,通过党和政府、社会各方面坚持不懈的努力,广大群众的住房问题会得到更好的解决,“住有所居”的目标将一步步变为现实。
 
  知识点
  各地加大保障性住房建设力度
  北京:今年新开工建设、收购各类政策性住房13.4万套,占全市新开工住宅套数50%以上,竣工交用4.6万套。
  上海:今年计划保障房用地250公顷,棚户区改造用地450公顷,两者相加占总量的63.6%。
  广州:决定在2011年年底前基本完成2008年调查在册的全市77177户低收入住房困难家庭的住房保障任务,今年年底前要完成目标任务的85%。
  天津:今年确保建设保障性住房650万平方米、8.5万套,向7.5万户低收入家庭发放租房补贴,完成危陋房屋拆迁200万平方米、4.4万户的计划目标。
  重庆:2010年保障性住房和中小套型商品房用地占城市住房总用地量的73.95%。全年开工建设公共租赁住房500万平方米,竣工20万平方米。
 
  深度阅读
  《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,国发〔2010〕10号,中国政府网。
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